一、单项选择题

　　1、依照土地增值税的规定，建造普通标准住宅出售的可享受税收优惠，下列各项符合普通标准住宅标准的是（　）。

　　A.住宅小区建筑容积率在1.0以上

　　B.单套建筑面积在150平方米以下，最高不超过180平方米

　　C.成本利润率不得超过30％

　　D.一次性付款不得低于实际交易价格的50％

　　2、某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税（　）万元。

　　A.21

　　B.30

　　C.51

　　D.60

　　3、2011年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入2800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关费用40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税( )万元。

　　A.73.5

　　B.150

　　C.157.5

　　D.571.25

　　4、下列项目中，属于土地增值税中房地产开发成本的是（　）。

　　A.土地出让金

　　B.管理费用

　　C.前期工程费

　　D.借款利息费用

　　5、房地产开发公司办理土地增值税纳税申报时，应向主管税务机关提供的证件是（　）。

　　A.工商营业执照原件

　　B.税务登记证原件

　　C.税务登记证复印件

　　D.土地转让、房产买卖合同

　　6、下列不属于土地增值税的特点的是（　）。

　　A.采用扣除法计算增值额

　　B.采用评估法计算增值额

　　C.实行超额累进税率

　　D.征收管理上实行按次征收

　　7、下列各项中，属于土地增值税纳税人的是（　）。

　　A.转让国有土地使用权的企业

　　B.合作建房后分房自用的企业

　　C.出租厂房的企业

　　D.将办公楼用于抵押的企业

　　8、下面情形中，不属于主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算的是（ 　）。

　　A.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的

　　B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

　　C.纳税人审批注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

　　D.已竣工验收的房地产开发项目70%销售，其余可销售部分自用或出租的

　　9、下列项目中，属于土地增值税免税范围的有（　）。

　　A.建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额之和20％的

　　B.个人转让住房

　　C.非房地产开发企业对外投资（投资于房地产开发企业）的房产

　　D.企事业单位转让旧房

　　10、下列各项中，不需要由税务机关按照房地产评估价格计算征收土地增值税的是（　）。

　　A.隐瞒、虚报房地产成交价格的

　　B.提供扣除项目金额不实的

　　C.取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的

　　D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的

　　11、土地增值税采用四级超率累进税率，其中最高的税率为（ ）

　　A.30%

　　B.50%

　　C.60%

　　D.100%

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　　二、多项选择题

　　1、下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（　）。

　　A.与国有企业换房的外资企业

　　B.合作建房后出售房产的企业

　　C.转让国有土地使用权的企业

　　D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间

　　E.出租办公楼的企业

　　2、下列各项中，不征或免征土地增值税的有（　）。

　　A.以房地产使用权抵债而尚未发生房地产权属转让的

　　B.以房地产对外出租的

　　C.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的

　　D.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的

　　E.企业与个人之间交换的房地产

　　3、计算缴纳土地增值税时，判定普通住宅的标准有()。

　　A.建筑容积率在1.0以上

　　B.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下

　　C.建筑覆盖率在1.0以上

　　D.增值额未超过扣除项目金额之和的20％

　　E.单套建筑面积在120平方米以下

　　4、下列各项中可以由税务机关按照房地产评估价格计算征收土地增值税的有（　）。

　　A.隐瞒、虚报房地产成交价格的

　　B.提供扣除项目金额不实的

　　C.取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的

　　D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的

　　E.出售旧房及建筑物的

　　5、以下关于土地增值税的表述中，正确的有()。

　　A.以分期收款方式转让房地产取得的收入为外币的，应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇率折合成人民币

　　B.个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，作为转让房地产有关的税金予以扣除

　　C.取得土地使用权后未开发即进行转让的，在计算应纳土地增值税时，可以加计扣除

　　D.转让旧房、旧建筑物的，不能提供已支付的地价款凭据的，按照该房产所坐落土地取得时的基准低价或标定低价来确定土地的扣除项目金额

　　E.纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税时所发生的评估费用，不得在计算土地增值税时扣除

　　6、下列对法人转让房地产的纳税地点的说法正确的有（　）。

　　A.转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税

　　B.转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，可在受让人机构所在地税务机关申报纳税

　　C.转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税

　　D.转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税

　　E.纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税

　　7、房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20％扣除范围的有( )。

　　A.取得土地使用权缴纳的契税

　　B.占用耕地缴纳的耕地占用税

　　C.销售过程中发生的销售费用

　　D.开发小区内的道路建设费用

　　E.支付建筑人员的工资福利费

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　　三、计算题

　　1、某市一内资房地产开发公司2011年开发一个项目，有关经营情况如下：

　　（1）该项目商品房全部销售，取得销售收入4000万元，并签订了销售合同。

　　（2）签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，缴纳有关费用 50万元。

　　（3）发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费150万元，开发间接费用60万元。

　　（4）发生销售费用100万元，财务费用60万元。管理费用80万元。

　　（5）该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为10％。

　　根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题：

　　<1>、该房地产开发公司2011年应缴纳印花税（ ）万元。

　　A.1.38

　　B.1.50

　　C.2.18

　　D.2.30

　　<2>、该公司计算土地增值额时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加共计（ ）万元。

　　A.220

　　B.222.65

　　C.225

　　D.230.6

　　<3>、该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的扣除项目金额为（ ）万元.

　　A.2301

　　B.2303.65

　　C.2703

　　D.2685

　　<4>、该房地产开发公司2011年应缴纳土地增值税（ ）万元.

　　A.389.1

　　B.394.5

　　C.678.54

　　D.679.6

　　2、某市房地产开发公司2011年发生以下业务：

　　（1）1月份通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用140万元；

　　（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼和综合楼，普通标准住宅楼和综合楼占地面积比例为1∶3；

　　（3）住宅楼开发成本3000万元，开发费用中分摊到住宅楼利息支出300万元，包括加罚利息40万元；

　　（4）综合楼开发成本3400万元（未包括装修费用600万元），无法提供金融机构证明利息支出具体数额；

　　（5）建成后的普通标准住宅楼全部销售，收入总额6500 万元，综合楼销售50％，收入5000 万元；

　　（6）综合楼未销售部分与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，当年收到分红250万元。

　　其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用，营业税税率为5％，城建税税率为7％，教育费附加税率为3％。

　　根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：

　　<1>、公司住宅楼部分计算土地增值税时准予扣除的项目合计（　）万元。

　　A.4598.75

　　B.4236.65

　　C.4456

　　D.4358

　　<2>、公司住宅楼部分应缴纳的土地增值税为（　）万元。

　　A.535.40

　　B.0

　　C.570.38

　　D.585.40

　　<3>、公司综合楼部分计算土地增值税时准予扣除的项目合计（　）万元。

　　A.7416.50

　　B.8416.50

　　C.6196.50

　　D.5471.50

　　<4>、公司综合楼部分应缴纳的土地增值税为（　）万元。

　　A.1211.58

　　B.1110.78

　　C.1201.78

　　D.1210.78

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　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。

　　2、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：增值额＝500－800×50％－30＝70（万元）

　　扣除项目＝430（万元）

　　增值率＝70/430＝16％

　　应纳土地增值税＝70×30％＝21（万元）

　　3、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：未开发的土地直接转让不享受加计扣除的优惠。

　　可扣除项目=1200+40+35=1275（万元），增值额=2800-1275=1525（万元）

　　增值率=1525÷1275=119.61%，增值额=1525×50%-1275×15%= 571.25（万元）

　　4、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：土地出让金属于取得土地使用权支付的金额；管理费用和借款利息费用属于房地产开发费用。

　　5、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：房地产公司应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报，并同时提供下列证件和资料:

　　（1）房屋产权证、土地使用权证书

　　（2）土地转让、房产买卖合同

　　（3）与转让房地产有关的资料。主要包括取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关的税金的完税凭证，以及其他与房地产有关的资料。

　　（4）根据税务机关的要求提供房地产评估报告。

　　6、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：土地增值税的特点：以转让房地产取得的增值额为征税对象、征税面比较广、采用扣除法和评估法计算增值额、实行超率累进税率、实行按次征收。

　　7、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：转让国有土地使用权需要缴纳土地增值税。

　　8、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用；

　　（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

　　（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　（4）省税务机关规定的其他情况。

　　9、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20％的免税、对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或是投资、联营企业若将上述房地产再转让，则属于征收土地增值税的范围。

　　10、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许从计税收入中扣除。

　　11、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：土地增值税的最低税额为30%，最高税率为60%。

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　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】：DE

　　【答案解析】：办公楼用于抵押，处于抵押期间产权并没有发生转换，不缴纳土地增值税。 出租办公楼产权没有专业，不缴纳土地增值税。

　　2、

　　【正确答案】：ABD

　　【答案解析】：以房地产抵债发生权属转让的，要缴纳土地增值税，未发生权属转让的，不征收土地增值税；被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但是暂免征收；以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的，要缴纳土地增值税；房产交换，产权发生了转移，需要土地增值税的征税范围。

　　3、

　　【正确答案】：ABE

　　【答案解析】：普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。

　　4、

　　【正确答案】：ABDE

　　【答案解析】：取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许从计税收入中扣除。

　　5、

　　【正确答案】：AE

　　【答案解析】：个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，已经包括在旧房及旧建筑物的成交价格中，因此，在计算土地增值税时，不作为与转让房地产有关的税金予以扣除；取得土地使用权后未开发即进行转让的，在计算应纳土地增值税时，不能加计扣除；转让旧房、旧建筑物的，不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

　　6、

　　【正确答案】：ADE

　　【答案解析】：纳税人是法人的，转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税；纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

　　7、

　　【正确答案】：ABDE

　　【答案解析】：选项A、B、D、E作为开发成本可加计扣除；选项C作为开发费用，不得加计扣除。

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　　三、计算题

　　1、

　　<1>、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：该房地产开发公司2010年应缴纳印花税＝4000×0.5‰+600×0.5‰＝2.30（万元）

　　<2>、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：该公司计算土地增值税时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加共计＝4000×5％×（1+7％+3％）＝220（万元）

　　<3>、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：取得土地使用权所支付的金额＝600+50＝650（万元）

　　房地产开发成本＝200+100+750+150+60＝1260（万元）

　　准予扣除房地产开发费用＝（650+1260）×10％＝191（万元）

　　准予扣除的税金及附加=220（万元），房地产开发企业的印花税不单独作为税金扣除。

　　其他扣除项目金额＝（650+1260）×20％＝382（万元）

　　扣除项目金额合计＝650+1260+191+220+382＝2703（万元）

　　<4>、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：收入总额＝4000万元

　　准予扣除项目＝2703（万元）

　　增值额＝4000-2703＝1297（万元）

　　增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％＝1297÷2703×100％＝47.98％，适用税率30％。

　　应纳土地增值税＝1297×30％＝389.1（万元）

　　2、<1>、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：应扣除的土地使用权的金额＝（600＋140）×1÷4＝185（万元）

　　应扣除的开发成本的金额＝3000（万元）

　　应扣除的开发费用和其他扣除项目＝（300－40）＋（185＋3000）×5％＋（185＋3000）×20%＝1056.25（万元）

　　转让环节的税金＝6500×5％×（1＋7％＋3％）＝357.5（万元）

　　准予扣除项目合计＝185＋3000＋1056.25＋357.5＝4598.75（万元）

　　<2>、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：增值额＝6500－4598.75＝1901.25（万元）

　　增值率＝1901.25÷4598.75×100％＝41.34％，适用30％的税率。

　　应纳土地增值税＝1901.25×30％＝570.38（万元）

　　<3>、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：房地产开发企业开发的房产与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，应当征收土地增值税。

　　应扣除的土地使用权的金额＝（600＋140）×3÷4＝555（万元）

　　应扣除的开发成本的金额＝3400＋600＝4000（万元）

　　应扣除的税金＝5000×5％×（1＋7％＋3％）＝275（万元）（以不动产对外投资，共担风险的，不缴纳营业税）

　　应扣除的开发费用和其他扣除项目＝（555＋4000）×10％＋（555＋4000）×20％

　　＝1366.5（万元）

　　准予扣除的项目合计＝555＋4000＋275＋1366.5＝6196.50（万元）

　　<4>、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：收入总额＝5000×2＝10000（万元）

　　增值额＝10000－6196.50＝3803.5（万元）

　　增值率＝3803.5÷6196.50×100％＝61.38％，适用税率40％，速算扣除数5％。

　　应缴纳土地增值税＝3803.5×40％－6196.50×5％＝1211.58（万元）

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